Έρχεται “σεισμός” στην ιδιωτική περιουσία – Τι κινδυνεύεις να χάσεις χωρίς να το καταλάβεις!

Ένας «σιωπηλός σεισμός» βρίσκεται σε εξέλιξη στην ιδιωτική περιουσία, καθώς το Κτηματολόγιο «κουμπώνει» πλέον ψηφιακά με τους δασικούς χάρτες.
Η νέα αυτή πραγματικότητα φέρνει στην επιφάνεια κρυφές παγίδες για χιλιάδες ακίνητα, κυρίως σε εκτός σχεδίου περιοχές, με αποτέλεσμα καθυστερήσεις, μπλοκαρισμένα συμβόλαια και ιδιοκτήτες που κινδυνεύουν να δουν τη γη τους να χαρακτηρίζεται δημόσια.

Εκτός σχεδίου: η μεγάλη «γκρίζα ζώνη»
Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στις εκτός σχεδίου εκτάσεις, όπου για δεκαετίες ολόκληρες οι ιδιοκτησίες θεωρούνταν δεδομένες.
Με τους νέους δασικούς χάρτες, αγροτεμάχια, οικόπεδα και εκτάσεις αναψυχής εμφανίζονται ξαφνικά ως δασικές ή αναδασωτέες, πολλές φορές μόνο και μόνο λόγω ενός λάθους σε συντεταγμένες ή οριογραμμές.

Ένα μικρό σφάλμα στο εμβαδόν, στη γραμμή των ορίων ή στον χαρακτηρισμό της γης μπορεί να αρκεί για να «γυρίσει» το ακίνητο σε δημόσιο.
Οι ειδικοί προειδοποιούν πως όσοι έχουν περιουσία εκτός σχεδίου οφείλουν να ελέγξουν άμεσα τι ακριβώς έχει καταγραφεί στο Κτηματολόγιο, πριν βρεθούν προ τετελεσμένων.

Μεταβιβάσεις σε «πάγο» – συμβόλαια που δεν υπογράφονται
Η αυτόματη διασύνδεση Κτηματολογίου και δασικών χαρτών έχει ήδη παγώσει χιλιάδες πράξεις.
Όπου εντοπίζεται ασυμφωνία ανάμεσα στα δύο συστήματα, καμία αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή ή αποδοχή κληρονομιάς δεν μπορεί να ολοκληρωθεί από τον συμβολαιογράφο.

Πλέον ζητούνται υποχρεωτικά:
– σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα με ψηφιακή υπογραφή μηχανικού,
– βεβαιώσεις που αντλούνται απευθείας από τις βάσεις του Κτηματολογίου.

Αν τα στοιχεία δεν «κουμπώνουν» πλήρως, η πράξη μπλοκάρει αυτόματα.
Έτσι, ακίνητα που θεωρούνταν «έτοιμα» προς μεταβίβαση μένουν ουσιαστικά εγκλωβισμένα, μέχρι να γίνουν διορθώσεις ή επικαιροποιήσεις.

Αντιρρήσεις, προθεσμίες και κόστος – τι σημαίνει να χάσεις το τρένο
Όταν ένα ακίνητο εμφανίζεται λανθασμένα ως δασικό, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να υποβάλει αντιρρήσεις.
Η διαδικασία όμως είναι αυστηρά χρονικά περιορισμένη και συνοδεύεται από παράβολα που αυξάνονται ανάλογα με την επιφάνεια της έκτασης.

Η υποβολή γίνεται ηλεκτρονικά και, στην πράξη, απαιτεί τη βοήθεια μηχανικού ή νομικού με γνώση της διαδικασίας.
Αν η προθεσμία χαθεί, ο χαρακτηρισμός «κλειδώνει» και η έκταση θεωρείται οριστικά δασική, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για οικοδόμηση, αξιοποίηση ή μελλοντική μεταβίβαση.

Ψηφιακή εποχή με αυτόματους ελέγχους
Το νέο πλαίσιο δεν σταματά στους δασικούς χάρτες.
Το Κτηματολόγιο είναι πλέον διασυνδεδεμένο με την ΑΑΔΕ και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, κάτι που σημαίνει πως στοιχεία ιδιοκτησίας, εμβαδών, χρήσεων γης και αντικειμενικών αξιών διασταυρώνονται σε πραγματικό χρόνο.

Οι εποχές των «χειρόγραφων περιγραφών» και των ασαφών ορίων έχουν τελειώσει.
Κάθε ανακρίβεια εντοπίζεται άμεσα και οδηγεί σε μπλοκάρισμα πράξεων, μέχρι να υπάρξει πλήρης ταύτιση των δεδομένων.

Οι «επικίνδυνες» κατηγορίες ακινήτων
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται:

– Κληρονομιές: Αν υπάρχουν διαφορές ανάμεσα σε Κτηματολόγιο και δασικούς χάρτες, η αποδοχή κληρονομιάς δεν προχωρά. Ο συμβολαιογράφος σταματά τη διαδικασία μέχρι να τακτοποιηθεί η εκκρεμότητα.

– Δωρεές και γονικές παροχές: Υπάγονται στους ίδιους αυστηρούς κανόνες. Χωρίς επικαιροποιημένα δικαιολογητικά και ακριβή στοιχεία, η πράξη δεν υπογράφεται.

– Ακίνητα με παλιές οικοδομικές άδειες: Όσα έχουν ανεγερθεί νόμιμα πριν από την κύρωση δασικών χαρτών μπορούν να εξαιρεθούν, μόνο όμως εφόσον υπάρχει πλήρης φάκελος (άδεια, σχέδια, έγγραφα) που να το αποδεικνύει. Σε διαφορετική περίπτωση, το ακίνητο θεωρείται «αμφισβητούμενο».

Φορολογικές και οικονομικές συνέπειες
Οι καθυστερήσεις δεν είναι μόνο διαδικαστικές.
Παγωμένες μεταβιβάσεις σημαίνουν λήξη προθεσμιών για φόρους κληρονομιάς ή δωρεών, με κίνδυνο για πρόστιμα και επιβαρύνσεις.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες που δεν κινούνται εγκαίρως μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με απώλεια δικαιωμάτων χρήσης ή αξιοποίησης, εάν η έκταση παραμείνει καταγεγραμμένη ως δασική.
Σε βάθος χρόνου, αυτό μπορεί να σημαίνει ουσιαστική απαξίωση της περιουσίας.

Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης – πρακτικά βήματα
Οι ειδικοί συστήνουν να μην υπάρχει αναβλητικότητα:

– Έλεγχος της καταχώρισης στο Κτηματολόγιο (στοιχεία, όρια, εμβαδό, χρήση).
– Διασταύρωση με τους δασικούς χάρτες από μηχανικό.
– Σε περίπτωση προβλήματος, άμεση υποβολή αντίρρησης ή αίτησης διόρθωσης.
– Συγκέντρωση όλων των συμβολαίων, παλαιών τοπογραφικών και αποδεικτικών κυριότητας.

Κάθε μήνας που περνά χωρίς κίνηση μειώνει τις πιθανότητες ομαλής τακτοποίησης και αυξάνει τον κίνδυνο να χαθεί πολύτιμος χρόνος.

Το μήνυμα πίσω από τις αλλαγές
Το νέο, ψηφιακό Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς μια βάση δεδομένων.
Λειτουργεί ως μηχανισμός που ουσιαστικά «κρίνει» και σφραγίζει την ιδιοκτησία στην Ελλάδα, με βάση αυστηρά ψηφιακά κριτήρια.

Όσοι παρακολουθούν τις εξελίξεις, συνεργάζονται με μηχανικούς και διορθώνουν έγκαιρα τα λάθη, διασφαλίζουν την περιουσία τους στη νέα εποχή.
Όσοι αδιαφορήσουν ή καθυστερήσουν, μπορεί να διαπιστώσουν αργά ότι το όνομά τους έχει σβηστεί, de facto, από τον χάρτη ενός ακινήτου που θεωρούσαν «δεμένο» για δεκαετίες.